Het veranderende koopgedrag van de Nederlandse consument heeft een gigantische impact op het logistieke en retaillandschap. Door het snel toenemend aandeel online aankopen krijgen winkels steeds minder mensen over de vloer; snelle, flexibele en duurzame bezorging van bestellingen is daarentegen belangrijker dan ooit. Deze ontwikkelingen vragen veel van het logistieke netwerk. Te veel op dit moment. Een herijking van de supplychain is hoognodig en biedt kansen.
Dit constateert CBRE Nederland, onderdeel van het beursgenoteerde CBRE Group, ’s werelds grootste adviesbureau voor vastgoed, na onderzoek over de ontwikkeling van logistieke hubs in Nederland, in een sectorrapport. Door de massale online aankopen én hoge verwachtingen van de bezorging, is het voor retailers en logistieke spelers zaak om dicht bij de consument te zitten – in de stad dus. De last mile delivery wordt daarmee doorslaggevend. Vanuit strategisch gepositioneerde distributiecentra en cityhubs is het mogelijk klanten snel en efficiënt van hun spullen te voorzien. Dat niet alleen: de kortere afstand is ook nodig om aan toenemende duurzaamheidseisen van gemeenten te voldoen. Daar zijn elektrische (vracht)auto’s of (bak)fietsen voor nodig, en die kunnen nu eenmaal minder grote afstanden overbruggen dan grote, vervuilende trucks.
De winkelleegstand loopt op. Dit biedt kansen – beter gezegd: ruimte – voor logistieke partijen. Retaileigenaren en gemeenten kunnen hun winkelmeters flexibeler inzetten om plek te maken voor logistieke processen, of zelfs de hele ruimte herbestemmen als last mile hub. Daarnaast zijn de grootschalige detailhandellocaties interessant voor cityhubs. Deze GDV/PDV-locaties zijn goed bereikbaar voor klanten én vrachtverkeer, en liggen dicht bij de stad. Wel is er vaak een verandering van het bestemmingsplan nodig voordat zo’n plek als cityhub kan dienen.
De huurprijzen van logistieke locaties lopen op naarmate je er meer consumenten in korte tijd mee bereikt – en dit zal alleen maar toenemen. Dit tekent het belang en de waarde van een strategische positie. Hetzelfde geldt voor de yieldspread tussen GDV/PDV-locaties en logistieke ruimte, die fors is toegenomen. Hierdoor wordt het aantrekkelijk om een ruimte uit te breiden, of te transformeren tot cityhub.
Zowel flitsbezorgers met hun dark stores als e-tailers met fysieke winkels, hebben hun pijlen gericht op de fysieke nabijheid van de consument. In één jaar tijd is het aantal dark stores vertienvoudigd. Dark stores, in feite minimagazijnen van flitsbezorgers, hebben zich razendsnel verspreid, van enkele hubs in Amsterdam naar bijna honderd locaties in 35 steden.
Ondanks de explosieve groei en steeds groeiende vraag naar online boodschappen-bezorgservices, blijkt uit hetzelfde onderzoek dat e-tailers expansiekansen zien door uit te breiden met ‘offline’ winkels. Meer dan 40 webwinkels zoals Ace & Tate, Coolblue en Fietsenwinkel[.nl] hebben al fysieke winkels geopend in Nederland. In tien jaar tijd zijn er door van oorsprong webwinkels 140 fysieke winkelvestigingen geopend.
Deze trends geven aan dat de ontwikkeling van online shoppen in een nieuwe fase is beland. Enerzijds wordt met flitsbezorging ingespeeld op steeds snellere levering. Anderzijds zien e-tailers kansen om hun service te verbreden en een totaalbeleving van het merk te bieden door de inzet van fysieke winkels.
Naast de veranderingen aan aanbodzijde, is er ook ontwikkeling in de behoefte van de consument. Lockdowns hebben afgelopen 2 jaar geleid tot een exponentiële groei van het aantal online bestellingen (en retouren). In totaal werd bijna 20 procent van onze winkelbestedingen online gedaan. Nederland is daarmee één van de koplopers in de wereld. Dit aandeel zal weliswaar licht terugzakken in de nabije toekomst, vanaf 2025 zal het historisch hoge niveau van 2021 worden overstegen. In 2030 vinden meer dan 30,4 procent van de totale winkelbestedingen online plaats.
Daarnaast wordt de consument steeds veeleisender richting pakketdiensten. Van flexibele aflevertijden tot bezorgen op dezelfde dag en van goedkope tot duurzame pakketbezorging: dit telkens verder aangescherpte verwachtingspatroon leidt tot verandering van het logistieke netwerk. De vraag naar logistieke locaties die in de directe omgeving van genoeg consumenten liggen zal toenemen.
“Wanneer bijna een derde van de Nederlandse retail-bestedingen online plaats gaat vinden, heeft dit gevolgen voor mobiliteitsstromen in de stad. Om onze omgeving leefbaar te houden, moet er nagedacht worden over structuur en richtlijnen, waarbij er ook ruimte moet zijn voor het logistieke netwerk in en rondom de stad”, aldus Jim Orsel, hoofd Industrial & Logistics bij CBRE. “Dit betekent concreet drie dingen. Allereerst moet logistieke ruimte in grootschalige woningbouwplannen op bedrijventerreinen een must zijn. Daarnaast moet er ruimhartig om worden gegaan met bestemmingsplannen van GDV/PDV-locaties, om plaats te bieden aan e-commerce en de supply chain van morgen. Ten slotte moet de gemeente in de binnenstad inspelen op het aangepaste en het toekomstige bestedingspatroon van consumenten, en locaties aanwijzen die als last mile-hub of dark store kunnen dienen en onder welke voorwaarden dit dan mogelijk is.”
